מוכרי דירות רבים אשר מוכרים את הנכס שלהם נתקלים במושגים
ותשלומים בעת תהליך מכירת הנכס שלהם. המושגים המוכרים הם "מס שבח"
"והיטל השבחה".
אז מה ההבדל בינהם? מי חייב בתשלום? איך המס מחושב וטיפים שיחסכו לכם המון כסף בהמשך המאמר.
מה ההבדל בין מס להיטל ?
על אף השם הדומה, מדובר על תשלומים שונים לחלוטין:
בואו נלמד כלל אצבע חדש ראשית בכל פעם שתתקלו במילה "היטל" (שומת מס) תדעו כי מדובר
בתשלום הקשור לרשות מקומית, כאשר תתבקשו לשלם "מס" תדעו שהתשלום הוא יהיה עבור מוסד ממשלתי ,לדוגמא רשות המיסים.
אז מהו היטל השבחה?
היטל היטל השבחה הוא תשלום אותו גובה הרשות המקומית מבעל נכס , במקרים בהם הוועדה המקומית אישרה תוכנית המביאה לעליית ערך הנכס שלו. מקרים שבהם ערך הנכס עולה כתוצאה מזכויות שהרשות המקומית מעניקה לבעל הנכס:
אישור תב"ע חדשה – זכויות בנייה המאפשרות בנייה נופסת בנכס כמו קומה נוספת וכיו"ב.
הקלה – הוספת מעלית או מרפסת
שימוש חורג – היתר לשימוש בנכס שאינו לפי הייעוד המקורי שלו, למשל מחסן שהוסב לבית מגורים.
כמה היטל השבחה נאלץ לשלם?
שיעור ההיטל הקבוע בחוק הוא 50% משווי ההשבחה. כלומר, לכל זכות בנייה יש שווי כספי. כאשר היטל ההשבחה עומד על חצי משווי זה.
לדגומא: נניח ושווי ההשבחה הינו 100,000 ש"ח, היטל ההשבחה שנצטרך לשלם הוא מחצית מהשווי דהיינו 50,000 ש"ח.
חשוב לציין כי משווי ההשבחה ניתן לקזז את ההוצאות ששולמו לטובת מימוש זכויות הבנייה, כגון עלויות השיפוץ או הבנייה.
מי קובע את גובה היטל ההשבחה?
הוועדה המקומית שולחת שמאי מקרקעין מטעמה, אשר בוחן את עליית הערך של הדירה או הקרקע, ועל פי הערכת השווי שלו נקבע סכום התשלום להיטל.
טיפ ראשון שעשוי לחסוך לכם המון כסף, לא הרבה יודעים אך ניתן לערער על היטל ההשבחה שהתקבל מטעם הרשות המקומית. להזמין שמאי מקרקעין מטעמכם שעשוי להעריף את ההשבחה בפחות. במקרה שכזה הצדדים יפנו לשמאי מכריע שלרוב יפסוק סוג של פשרה, דבר שיחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
מהו מס שבח?
מס שבח הוא מס מקרקעין המשולם בגין הרווח שנתקבל בעקבות עסקת מכר של נדל"ן. מס שבח משולם למעשה בגין הרווח מהעסקה בלבד, ולא בעבור שווי העסקה המלא.
נכון להיום, מס שבח מהווה 25% מהרווח נטו על מכירת הנכס, בניכוי של הוצאות ושאר פטורים שמקנה החוק למוכר. היינו, אדם שרכש בית בשווי 1,000,000 ש"ח ובחלוף 5 שנים מוכר אותו בעלות של 2,000,000 ש"ח, הרווח בעסקת המכר שלו הוא 1,000,000 ש"ח, שמתוכם ינוכו 250,000 ש"ח בגין מס שבח.
במידה ורכשתם את דירתכם לפני שנת 2014 (השנה שבוצעה הרפורמה בחוק) התשלום המס יהיה יחסי ויכול על רווחים שהתקבלו לאחר שנת 2014.
מי פטור מתשלום מס שבח?
מי שבבעלותו דירה יחידה יהיה רשאי לקבל פטור אך ורק במידה והדירה הייתה בבעלותו למשך תקופה בת 18 חודשים ויותר.
קבלת פטור ממס שבח יכולה להתאפשר אף במצב של דירה שהתקבלה במתנה, במסגרת תוכניות תמ"א 38 / פרויקטי פינוי בינוי, או דירה שנתקבלה בירושה.
תשמרו קבלות !
טיפ מספר שתיים שיחסוך לכם עשרות אלפי שקלים
בעת חישוב מס שבח, ניתן לקזז את ההוצאות שהושקעו בדירה במהלך השנים כמו שיפוצים וגם וחלק מתהליך המכירה, כגון עמלת טרחה לעורך דין, הריבית על המשכנתא, תשלום למתווך, וגם הוצאה על היטל השבחה.
